התחדשות עירונית, פינוי בינוי בירושלים, תמ“א ומה שביניהם

התחדשות עירונית בעיר הבירה היא ענף שלם שמאגד בתוכו מגוון של פרויקטים כמו למשל פינוי בינוי בירושלים, תמ“א 38 בירושלים, שיקום תשתיות ועוד.

במדריך הקצר הבא נציג בפניכם מידע רלוונטי על התחדשות עירונית. למעשה, מדובר בתהליך שלם שכולל בתוכו הפיכת מבנה, פרויקט, מתחם מבנים או תשתית מישן, מוזנח ולא מטופל לחדש, חזק, מודרני וגדול יותר. ברוב המקרים, תהליך של התחדשות עירונית כולל בתוכו הגדלת שטח יחידות הדיור ושדרוגן, זאת על פי תכניות שתוכננו על ידי עירייה ירושלים והכל במטרה לשפר את התשתיות של העיר ולהרחיבן. בנוסף, מטרת הפרויקטים היא לחזק מבנים מפני רעידות אדמה ומפני טילים.

תמ“א 38/1

תמ“א 38/1 היא תכנית מתאר ארצית שמטרתה במקור הייתה לחזק ולמגן מבנים מפני רעידות אדמה וטילים על ידי יזמים פרטיים. מדובר במסלול התחדשות עירונית פר בניין אחד. על גבי הבניין היזם מוסיף תוספת של יחידות דיור שמוצעות בסיום הפרויקט למכירה, מה שיאפשר לו למממן את כל הפרויקט. כדי להוציא לפועל תמ“א 38/1, חובה להשיג הסכמה של 66% מכל בעלי הזכויות על הבניין. הדירות שכבר קיימות בבניין נשארות באותו מקום, מורחבות לרוב בממ“ד ומרפסת, לבניין מוסיפים מעלית, מחדשים אותו ובונים עליו עוד 2.5 קומות.

תמ“א 38/2

גם תמ“א 38/2  היא תכנית מתאר ארצית בדיוק עם אותם מאפיינים, רק שכאן מדובר במסלול התחדשות של בניין אחד אותו הורסים ובונים מחדש. כאן יש הכרח של 80% הסכמה מכל בעלי הזכויות בבניין ולא ניתן להרחיב את הדירות מערב לקווים של הבניין לטובה של ממ“דים ומרפסות. יש כאן צורך בערבויות גדולות יותר, פינוי של כל הדיירים ללא יוצא מן הכלל ובסופו של דבר מוסיפים קומות בהתאם לתכנית העירונית.

פינוי בינוי

פרויקט המתייחס למתחמים רחבים של לפחות 24 יחידות דיור. הפרויקט כולל הריסה של המתחם כולו, עדכונים ואישורים של תכנית בניין עיר בסנכרון מלא עם הוועדות מטעם העירייה. במקום המתחם שהורסים, בונים מתחם חדש, בניינים גבוהים יותר, חזקים, מורחבים עם ממ“דים, מרפסות, מרחבים ציבוריים מסביב, בתי ספר, שטחי מסחר ותשתיות תומכות. יש צורך בהסכמה של לפחות 80% מבעלי הזכויות בכל בניין שקיים במתחם עצמו.

מי לוקח חלק בפרויקטים השונים?

בעלי הזכויות של המבנים, היזם, הרשות העירונית, הקבלן וכמובן מדינה ישראל – לכל הגורמים הללו חשיבות ותפקידים בתהליך של התחדשות עירונית. בעלי הזכויות למעשה מוכרים את התוספות ליזם ובתמורה מקבלים דירות משודרגות. היזם מניע את כל הפרויקט תוך ניהול משא ומתן עם כל הגורמים, מוביל את התכנית ומוציא אותה לפועל. הרשות העירונית אחראית על התכניות ואישורן, הקבלן מבצע את הפרויקט והמדינה דואגת לכל הנושא של גביית המיסים.